Konut Yatırımında Amortisman Süresi 13 Yıla Ulaştı
Konut yatırımında ortalama geri dönüş süresi 13 yıl olarak belirlendi. Fiyatlar nominal olarak artarken, reel değerlerde düşüş gözlemlendi.
Türkiye’de konut fiyatları 5 milyon TL’yi aşarken, konut metrekare fiyatları yıllık bazda nominal olarak %23,8 oranında artış gösterdi. Ancak, enflasyondan arındırılmış verilere göre reel fiyatlar %6,5 oranında gerileme yaşadı. Konut yatırımlarının geri dönüş süresi ise ortalama 13 yıl olarak hesaplandı.
Emlakjet ve Endeksa’nın işbirliğiyle hazırlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporu’na göre, Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40.486 TL, ortalama konut satış fiyatı ise 5.020.264 TL olarak belirlendi. Son bir yıl içinde nominal konut metrekare fiyatları %23,8 artarken, enflasyondan arındırıldığında yıllık fiyat değişimi -%6,5 seviyesinde gerçekleşti. Bu durum, konut fiyatlarının TL bazında yükselmeye devam ettiğini ancak reel olarak satın alma gücünün gerilediğini ortaya koyuyor.
TÜİK’in Mayıs 2026 verilerine göre, konut satışları geçen yılın aynı ayına göre %31,2 azalarak 93.333 adede düştü. İlk el konut satışları %27,9 düşüşle 30.196, ikinci el konut satışları ise %32,7 düşüşle 63.137 adet olarak gerçekleşti. Toplam satışlar içinde ilk el konutların payı %32,4, ikinci el konutların payı ise %67,6 oldu. İpotekli konut satışları da %2,8 azalarak 19.754 adede geriledi ve toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %21,2 olarak hesaplandı.
Endeksa verilerine göre, Mayıs ayında en fazla konut satışı yapılan 30 il arasında nominal metrekare fiyat artışında Denizli %32,4 ile ilk sırada yer aldı. Denizli’yi %30,7 ile Ankara, %29,1 ile Elazığ, %28,8 ile Kocaeli ve %28,8 ile Antalya izledi. Yıllık reel değişimde ise Denizli -%0,05 ile yatay seyrederken, Ankara’da -%1,4, Elazığ’da -%2,5, Kocaeli ve Antalya’da ise yaklaşık -%2,8’lik bir gerileme görüldü. Türkiye genelinde yıllık reel değişim -%6,5 oldu.
Konut yatırımı açısından önemli bir gösterge olan amortisman süresi, Türkiye genelinde 13 yıl olarak hesaplandı. Bu veri, konut fiyatları ile kira getirisi arasındaki ilişkiyi değerlendirmek isteyen yatırımcılar için önemli bir gösterge haline geldi. Mayıs ayında en fazla konut satışı gerçekleşen 30 il arasında en uzun geri dönüş süresi 19 yıl ile Muğla’da görüldü. Muğla’yı 18 yıl ile Elazığ, 17 yıl ile Antalya ve Aydın takip etti. İstanbul’da geri dönüş süresi 13 yıl, Ankara’da ise 12 yıl olarak belirlendi. Sahil kentlerinde yüksek fiyat seviyeleri nedeniyle geri dönüş sürelerinin daha uzun olması, konut değerlerinin kira gelirlerine kıyasla daha yüksek seviyelerde seyrettiğini gösteriyor. Bu durum, yatırım amaçlı konut alımlarında fiyat artışının yanı sıra kira getirisi ve amortisman süresinin de dikkate alınması gerektiğini vurguluyor.
Nüfusu En Yüksek 5 İl
Türkiye’nin en kalabalık beş ili olan İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya’da yıllık nominal metrekare fiyat artışında %30,7 ile Ankara ilk sırada yer aldı. Ankara’yı %28,8 ile Antalya, %27,6 ile İstanbul, %23,0 ile Bursa ve %20,5 ile İzmir izledi. Enflasyondan arındırılmış yıllık değişime bakıldığında ise Ankara’da reel fiyat değişimi -%1,4, Antalya’da -%2,8, İstanbul’da -%3,7, Bursa’da -%7,1, İzmir’de ise -%9,1 seviyesinde gerçekleşti. Böylece beş büyük ilin tamamında nominal fiyat artışı sürerken, reel fiyatların gerilediği gözlemlendi. Mayıs 2026 itibarıyla metrekare fiyatı İstanbul’da 63.184 TL, Antalya’da 54.541 TL, İzmir’de 51.917 TL, Ankara’da 37.611 TL, Bursa’da ise 35.183 TL olarak hesaplandı. Ortalama konut satış fiyatlarında ise İstanbul 6.950.240 TL ile beş büyük il arasında en yüksek değere sahip oldu. İstanbul’u İzmir 6.281.957 TL, Antalya 5.999.510 TL, Ankara 4.814.208 TL ve Bursa 4.468.241 TL ile takip etti. Veriler, Ankara’nın beş büyük il içinde yıllık nominal artışta en güçlü performansı gösterdiğini; ancak tüm büyük illerde reel fiyat değişiminin negatif bölgede kaldığını ortaya koydu.
Muğla Metrekare Fiyatında İlk Sırada
Metrekare bazında en yüksek konut fiyatı 83.029 TL ile Muğla’da kaydedildi. Muğla’yı 63.184 TL ile İstanbul, 54.541 TL ile Antalya, 52.041 TL ile Çanakkale ve 51.917 TL ile İzmir izledi. Ortalama konut satış fiyatında da Muğla ilk sırada yer aldı. Muğla’da ortalama konut fiyatı 10.710.741 TL olarak hesaplanırken, İstanbul’da 6.950.240 TL, Aydın’da 6.578.060 TL, İzmir’de 6.281.957 TL, Çanakkale’de ise 6.140.838 TL seviyesinde gerçekleşti. Bu tablo, özellikle sahil bölgeleri ve büyükşehirlerde konut edinme maliyetlerinin Türkiye ortalamasının belirgin şekilde üzerinde seyrettiğini gözler önüne seriyor.
“Verileri Dönemsel Etkilerle Birlikte Okumak Gerekiyor”
Verileri değerlendiren Emlakjet ve Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, Mayıs ayında konut satış adetlerinde daha sınırlı bir işlem hacmi oluştuğunu belirtti. Geçen yılın güçlü baz etkisinin yanı sıra, ay içindeki uzun tatil döneminin işlem hacmi üzerindeki kısa vadeli etkisinin de göz önünde bulundurulması gerektiğini ifade etti. Bu nedenle Mayıs verisinin tek başına talepte kalıcı bir yavaşlama olarak değil, dönemsel etkilerle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı. Fiyat tarafında nominal artışın sürdüğünü, ancak enflasyondan arındırılmış verilere bakıldığında reel fiyatların gerilediğini belirtti. İpotekli satışların hâlâ düşük seviyelerde seyrettiğini ve geçen yılın aynı dönemine göre %2,8 gerilediğini ifade eden Öğüt, konut talebinin ve fiyat hareketlerinin finansman koşullarına duyarlılığını ortaya koyduğunu söyledi. Krediye erişimin kolaylaşması ve finansman koşullarının destekleyici hale gelmesiyle birlikte, konut fiyatlarında reel olarak yeniden yukarı yönlü bir hareket alanı oluşabileceğini düşündüğünü belirtti. Öğüt, konut piyasasında fiyatların değişkenlik gösterdiği dönemlerde alım-satım kararlarının yalnızca güncel ilan fiyatlarına bakarak verilmemesi gerektiğini vurguladı. Emlakjet olarak kullanıcıların nominal değişim, reel değişim, geri dönüş süresi ve bölgesel piyasa dinamiklerini birlikte görebileceği bir karar platformu sunduklarını ifade etti. Konut almayı, satmayı ya da yatırım yapmayı düşünen herkesin bu verileri karşılaştırarak hareket etmesini önerdi; çünkü doğru veriye bakmanın daha sağlıklı kararların temelini oluşturduğunu belirtti.
